居民换购住房个人所得税退税政策延续：退税条件与办理

财政部、税务总局、住房城乡建设部于2026年1月15日发布公告，延续实施支持居民换购住房的个人所得税政策。对一年内卖旧买新的家庭来说，这意味着出售旧房时缴纳的个人所得税可以全部或部分退回；对企业的意义在于，这是员工高频咨询的涉税事项，人事与财务需要一个准确的口径。

政策的骨架可以概括为三句话：同一城市、一年之内、产权人对得上。剩下的都是口径问题：时间怎么算、金额怎么比、资料怎么备。本文按政策逻辑逐层拆解，并给出一个按比例退税的示例。

一、三个条件：谁可以退

第一，先出售自有住房，再在出售后一年内重新购买住房，出售与购买两个行为都发生在同一城市范围内。跨城市置换通常不适用，因为政策指向的是同一城市内的住房置换。第二，出售住房的纳税人，须是新购住房的产权人或产权人之一，仅仅出资但不登记为产权人的，难以对应。

第三，出售的住房和新购的住房都应为住房性质。商铺、写字楼、车位、厂房不在范围内，酒店式公寓是否属于住房，要看产权证书记载的用途与当地口径。政策对先卖后买的时间要求是刚性的，超过一年即不符合条件；对先买后卖的情形，各地执行口径可能不同，建议事前向主管税务机关确认，不要凭经验判断。

还有一层容易被忽略：出售的住房必须是纳税人自有住房。代持、借名买房的情形，产权登记人与实际出资人不一致，申请退税时会出现主体不匹配；继承、离婚析产取得的住房，虽然属于自有，但取得时间与原始凭证的完整性会影响审核。

二、退多少：全额与按比例

退税金额取决于两个金额的比较：现住房转让金额与新购住房金额。新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，出售现住房已缴纳的个人所得税全部退还；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购金额占转让金额的比例退还。计算公式为：退税金额等于现住房转让时缴纳的个人所得税，乘以新购住房金额，再除以现住房转让金额。

表中数字仅为示例，用于说明计算逻辑。需要强调的是，两个金额均为不含增值税的成交价格，网签价与评估价不一致时，以计税价格为准；装修款、家具家电、中介费不计入购房金额。若新购住房为多人共有，应按纳税人所占份额对应的金额计算，而不是按整套房屋的总价计算。

三、办理流程与资料清单

一般流程是：出售住房并缴纳个人所得税，完成新购住房的交易与不动产登记，向主管税务机关提交退税申请，税务机关审核通过后办理退库。多数地区支持线上提交，审核周期与当地业务量相关，建议在新购住房办证后尽快申请，不要拖到年底。退税资金从国库退付，需要经过审核、审批、退库几个环节，年底集中申请容易排期，跨年度还可能影响个人年度的资金安排。

• 纳税人身份证件，委托他人办理的还需授权委托书。
• 出售住房的买卖合同、个人所得税完税凭证。
• 新购住房的买卖合同、不动产权证书，新房提供网签备案证明。
• 新购住房的契税完税凭证或购房发票。
• 共有产权情形下的份额证明或家庭关系证明。
• 纳税人本人银行账户信息。

线上提交时，注意合同金额、完税凭证金额与申请表中填写的金额三者一致。系统通常会自动比对，任何一处不一致都会触发人工复核，延长办理时间。纸质材料建议自留一套复印件，与线上提交的版本对应。

四、常见误区与风险提示

• 误以为只要一年内买房就能退，忽略了同一城市与产权对应要求。
• 把新购住房的装修、家电计入购房金额，导致比例计算偏高。
• 先买后卖也按先卖后买申报，未确认当地口径即提交。
• 夫妻分别出售、共同购买时未按份额拆分，重复申请。
• 出售后超过一年才完成新购网签，仅以合同签订日主张符合条件。
• 代持或借名买房，产权登记人与申请人不一致。
• 同一套住房重复申请，或夫妻双方就同一笔税款分别申请。

换购退税是一项对个人直接减负的政策，判断标准清晰，争议多出在细节。把三个条件先自查一遍，再准备资料，比反复补正更省时间。

官方来源：财政部 税务总局 住房城乡建设部关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告（20260115 发布）